דיור מוגן
 
 

כוחה של הערת האזהרה בעסקת הדיור המוגן

 מאת דנה מליחי-חקמון, עו"ד ומגשרת, תואר ראשון במינהל עסקים (חשבונאות)-משרד וייס, פורת ושות'
21 ביוני, 2016
 
פסק דין חדש ותקדימי מהימים האחרונים (15.6.2016) קובע אמירות חד משמעיות ובעלות נפקות משפטית וכלכלית לעניין כוחה של הערת האזהרה בעסקת הדיור המוגן.
 
התביעה הוגשה על ידי 36 דיירים קשישים המתגוררים בבית הדיור המוגן "מגדלי הים התיכון נורדיה" נגד הנהלת ה"מגדלים". התובעים פנו לבית המשפט לבטל הוראה "חוסמת" בהסכם הדיור המוגן (אשר נוסח על ידי "המגדלים"), שמנעה מהם לרשום באופן עצמאי הערות אזהרה בגין עסקת הדיור המוגן, להצהיר על בטלות הוראות המאפשרות ל"מגדלים" מראש לבצע עסקאות במקרקעין ולשעבד אותם, וכן מחייב את הדייר לחתום על ייפוי כח בלתי חוזר לטובת עורכי הדין של "המגדלים" למחיקת הערת האזהרה עם סיום ההסכם או ביטולו.
 
התובעים, בדומה לאלפי דיירי דיור מוגן קשישים אחרים, הפקידו בידי הנהלת "המגדלים" פיקדונות בסכומי עתק של מיליוני שקלים, אשר "המגדלים" מחויבים להשיבם לדיירים או יורשיהם עם סיום ההסכם (בניכוי הפחתות בהתאם להסכם הדיור המוגן).
התובעים הסתמכו על אפשרות רישום הערות האזהרה לטובתם על מנת להבטיח את הזכויות הניתנות להם בהסכם הדיור המוגן, היינו, זכות השימוש ביחידת המגורים והזכות להשבת יתרת הפיקדון כאמור.
 
בית המשפט הנכבד קבל את טענות התובעים הבאות ופסק:
 
1. הערת אזהרה בעלת חשיבות ונועדה להבטיח גם את השבת כספי הפיקדון בנוסף לזכות המגורים, כאשר הזכות להשבת הפיקדון לא נופלת בחשיבותה מזכות המגורים.
 
"לא ניתן להמעיט בחשיבותה של הערת האזהרה ובתרומתה למניעת "תאונות משפטיות" (סעיף 17 לפסה"ד).
"איני מקבלת את טענת המשיבה, כי הערת האזהרה לא נועדה לשמש כבטוחה לכספי הפיקדון.." (סעיף 18 לפסה"ד).
"מבחינת הדיירים, הזכות להשבת הפיקדון אינה נופלת בחשיבותה מהזכות למגורים" (סעיף 19 לפסה"ד).
"כאשר אנו בוחנים את מטרת רישומה של הערת אזהרה לטובת הדייר, ניתן לומר בוודאות כי היא מיועדת להגן הן על הזכות למגורים ולמתן השירותים הנלווים, והן על הזכות להשבת הפיקדון לדייר או ליורשיו" (סעיף 21 לפסה"ד).
 
2. רשם המקרקעין חייב לרשום את הערת האזהרה על כלל ההסכם ללא שיקול דעת.
 
"רשם המקרקעין נדרש לרשום הערת אזהרה על ההסכם בכללותו ואין לו שיקול דעת לסרב לרשום אותה" (סעיף 22 לפסה"ד).
 
3. לאחר רישום הערת אזהרה לא ניתן לבצע עסקה נוגדת כל עוד לא הובטחה זכותו של הדייר לקבלת החזר הפיקדון.
 
"היתרון הגלום בהערת האזהרה הוא בעל ערך כלכלי מסוים, אם כי אין בו כדי להוות מקור לגביית הפיקדון עצמו. הערת האזהרה אומנם אינה גורעת מנכסי החייב, אך היא מונעת את האפשרות לבצע עסקה נוגדת במקרקעין, על עוד לא תובטח זכותו הכלכלית של בעל הערת האזהרה" (סעיף 24 לפסה"ד).
 
4. הערת אזהרה היא זכות בסיסית של הדייר מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין ולא בגלל "רצון טוב" של הבית בסעיף שניסח בהסכם.
 
"מקורה של הזכות לרישום הערת אזהרה הוא בסעיף 126 (א) לחוק המקרקעין ולא ברצונה הטוב של המשיבה או בהוראת סעיף 22.4 לחוזה הדיור המוגן, כטענת המשיבה" (סעיף 16 לפסק הדין).
"מאחר שסעיף 127 לחוק אוסר על רישומה של "עסקה נוגדת" לתוכנה של הערת האזהרה, הרי שאין כל נפקות להוראה החוסמת, ואין משמעות לדברים שנכתבו בסעיף 22.4 להסכם, כי הערת האזהרה "איננה מהווה התחייבות מצד החברה לעשיית עסקה או הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין כמשמעותן בחוק המקרקעין.." (סעיף 33 לפסה"ד).
 
לעניין המנגנון של רישום ומחיקת הערת האזהרה השופטת קבעה שרישום הערת האזהרה יכול להתבצע ע"י כל עו"ד שיבחר הדייר.
מחיקת הערת האזהרה תעשה ע"י עו"ד שימונה על ידי ראש לשכת עורכי הדין, אם הדיירים לא יבקשו זאת תוך 30 ימים מיום פסק הדין, ימחקו ההערות ע"י עוה"ד של הבית.
בכך היא שינתה את המנגנון הקבוע בהסכם עליו חתמו הדיירים שלפיו ההערות ימחקו רק ע"י עוה"ד של הבית.
 
"אני מורה כי רישום הערות האזהרה לטובת המבקשים יכול להיעשות ע"י ב"כ המשיבה או ע"י ב"כ המבקשים או ע"י כל עו"ד אחר, שיבחר על ידי המבקשים. מחיקת הערות האזהרה לא תיעשה ע"י ב"כ המבקשים אלא ע"י ב"כ המשיבה או ע"י עו"ד אחר, שימונה על ידי ראש לשכת עורכי הדין-אם המבקשים יפנו אליו בבקשה למנותו, תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין" (סעיף 47 לפסה"ד).
 
------------------------------------------------------
יצוין כי מלבד הערת האזהרה, סעיף 27 לחוק הדיור המוגן, התשע"ב -2012, מונה 4 אפשרויות נוספות אחרות להבטחת כספי פיקדונות הדיירים, אולם סעיף זה נכנס לתוקפו רק ביום 3.6.2015 והינו נטול תוקף מעשי. זאת משום שסעיף 27 בנוסחו היום מעניק את זכות בחירת הבטוחה להנהלת בית הדיור המוגן, מונה בטוחות שאינן קיימות בפועל, כגון ביטוח אצל מבטח, מטיל 80% מהעלויות (הלא מבוטלות) על הדייר הקשיש המשלם את הפיקדון, ובאותה נשימה מאפשר לדייר לוותר על הבטוחה ולהישאר חסר כל ביטחון שיקבל חזרה את כספיו, חסכונות חייו. בית המשפט לא פסח בביקורתו גם בעניין זה וקבע:
"דחיית כניסתו לתוקף של סעיף 27 נועדה לאפשר למפעילי הדיור המוגן תקופת התארגנות ארוכה, אולי אף ארוכה מידי" (סעיף 17 לפסה"ד).
בימים אלו נדונה הצעת חוק לתיקון סעיף 27 הנ"ל.
-----------------------------------------------------
  
את התובעים ייצגו עוה"ד זאב וייס, רונן בר-אבן ודנה מליחי-חקמון- ממשרד וייס, פורת ושות'.
 
התכנים והמידע דלעיל נועדו לתת מידע כללי ובלתי מחייב בלבד ואינם מהווים בשום צורה ייעוץ מקצועי, משפטי או אחר מכל מין וסוג שהוא, והכותב אינו מתחייב, כי יהיו מלאים, כוללים או מעודכנים. בכל מקרה ספציפי מוצע לפנות לייעוץ אישי ומקצועי או משפטי מתאים. השימוש בתכנים ובמידע דלעיל הינו באחריותו הבלעדית של המשתמש. אין לראות בתכנים והמידע משום חוות דעת ו/או ייעוץ מכל מין וסוג שהוא.
 
 
 
 
 
 
 
 
 

טלפון: 03-516-4949
פקס: 03-516-4143
דוא"ל
lawyers@weisslaw.co.il
וייס פורת ושות' משרד עורכי דין
קויפמן 2 קומה 12 תל אביב, 68012, ישראל
נבנה ע"י לק"י בניית אתרי אינטרנט